Mortgage Yasası Hakkında

Mortgage, ev almayı kolaylaştırsa da içini döşemeyi zorlaştıracak…

Komşuyu boş ver, alabiliyorsan ev al

Günlerdir hatta aylardır konuşulan mortgage yasa tasarısı, sonunda TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi edilmesine de, bakalım bu sistemden kimler, nasıl yararlanabilecek?

Uzun zamandır vatandaşın kira öder gibi konut sahibi olmasını sağlayacak olan mortgage sisteminden bahsediliyordu ve sonunda bu sistemle ilgili yasa tasarısı kabul edildi. Mortgage'in gündeme gelmesiyle birlikte emlak piyasasında hareketli günler başlamıştı ve şimdi tasarının kabul edilmesiyle birlikte ev fiyatlarında artış bekleniyor. Mortgage mevcut binaların aksine sıfır binalara talebi artıracak. Özellikle İstanbul'da büyük ve toplu inşaatların kolaylıkla yapılabileceği yeni yerleşim bölgelerine talep artacak İstanbul Avrupa yakasında: Halkalı civarları, Beylikdüzü Silivri ve Demirciköy'de, Ana dolu yakasında; Kurtköy ve Tuzla'da ciddi hareketlenmeler yaşanması bekleniyor.

Peki zaten son iki, üç yıl içinde tavan yapan mevcut evlerin fiyatları ekstra olarak artacaksa mortgage neyi körükleyecek? Uzmanlar mortgage'in evlerin fiyatlarından çok ev yan sanayi ürünlerinin fiyatlarını vuracağı konusunda hemfikirler. Öyleki ev tekstilindeki perdenin metre tülünden tutun, beyaz eşyadaki buzdolabı hatta dış cephe kaplamalarına kadar evle ilgili her üründe arz talepten kaynaklanan fiyat yükselişleri görülecek. Başka bir deyişle yeni yasayla daha rahat ev sahibi olunabilecek ancak içini döşemek çok daha zor olacak.

Mortgage ile ilgili merak edilenler

Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranlan arasında tercih yapabilecek. Şu an yüzde 1.5 ile 1.9 arasında değişen faiz oranlan bankaların rekabetinden dolayı bir yıl içinde yüzde 1 ve altına kendiliğinden çekilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemeye gerek kalmayacak.

Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış iskânı alınmış konutlar mortga, sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşüş ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusuydu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda dalgalanma gündeme gelebilir.

Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

Sistemin konut kredisi faiz oranlan üzerinde direkt bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25 kadarı peşinat verecek.

Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak. 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak.

Ödeme planı nasıl olacak?

Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL'lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam Ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de 1.943 YTL olacak.

Evi olan da Mortgage'den yararlanabilir mi?

Mortgage sistemi herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyenler yararlanacak.

Dikkat edilmesi gereken konular neler?

Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edeceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

Yasa İle Neler Değişecek?

Yasa tasarısına göre, eğer tüketici isterse, yasadan önce kullanmış olduğu kredilerde mortgage kapsamında değerlendirilebilecek. O zaman şu anda sabit faizlerle kredisi ni ödeyen tüketici isterse ödemelerini değişken faize göre yapabilecek.

Bu durumda piyasada faiz ler düştüğünde onun da ödemeleri düşecek ama faizler yükseldiğinde ödemeler de yükselecek.

Halen konut kredilerinden yapılan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) kesintisi olmayacak. Bu da kredi maliyetlerini az da olsa düşürecek. Konut alıcısı tapudaki işlemlerde damga vergisi ve harç masrafından böylece kurtulacak.

Borcunu vadesinden önce kapatan ve sabit faizle bankaya borçlanmış olan tüketici, ana para üzerinden yüzde 2 ceza ödemek zorunda kalacak. Değişken faizle kredi kullanana böyle bir ceza getirilmedi. Şu andaki kredi sözleşmelerine göre, eline toplu para geçen kredi borçlusu, bankaya olan borcunu kapatırsa herhangi bir ceza ödemiyor.

Teslim edilmeyen veya kusurlu teslim edilen ev için müteahhit ve kredi veren kuruluş, kredi miktarı kadar sorumlu tutulacak. Oysa halen uygulanan konut kredisi sisteminde bu sorumluluk sınırsız tutulmuştu.

Bankalar kullandırdıkları krediyi tahvile çevirip mortgage fonları denilen şirketlere satabilecek. Ancak bu tahviller Hazine'nin garantisi altında olmayacak. Garanti olmamasının yabancı fonların sisteme olan ilgisini azaltacağı öne sürülüyor.

Sistemin devreye girmesi ile konut fiyatlarında ani iniş çıkışlar olmayacak. Çünkü konutlar büyük ölçüde kredi kullanılarak alınacağı için, alım satımlarda fiyat ekspertiz raporu ile belirlenecek. Ederinin üzerindeki konutların satış şansı azalacak. Konut eksperliği dalında yeni bir branş doğacak. Halen bankalar, değerlendirme uzmanlarından ekspertiz raporu talep ediyorlar. Ancak konut kredilerinin canlanması ile Türkiye'nin her bölgesinde konut eksperlerine ihtiyaç duyulacak.

seda dergisi